직전임대차계약 임대료 변경되었을 때 상생임대차계약 보증금 5%증액기준

상생임대차계약을 해서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 때, 보증금 5%내 증액 기준을 잘 확인할 필요가 있습니다. 

전세가격이 시장상황에 따라 낮아지기도 하는데요, 직전임대차계약 중간에 보증금 조정을 해주었다면 5% 증액 기준은 어떻게 될까요?

 

김씨의 사례

2017년 11월, 10억원에 A주택 취득

2020년 4월, 보증금 5억원, 첫번째 임대차계약

2021년 4월, 시세하락에따른 임차인의 요청으로 계약기간 중 보증금 1억원 반환함.

2022년 4월, 보증금 5억원, 두번째 임대차계약

2024년 4월, 임대인은 12억원에 A주택을 양도함.  

 

김씨는 두번째 임대차계약 시 보증금 5억원이 첫번째 계약과 동일하니 상생임대주택에 해당되는 것으로 알고 양도세 비과세 신고했으나 보증금 5% 초과 증액으로 판정되어 양도소득세를 납세한 경우입니다. 

 

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계약기간중에 임대보증금 등의 변경이 있으면 변경된 후의 임대료를 기준으로 5% 증가 기준을 판단합니다. 

즉 시세가 하락하여 임대차계약 기간 중에 임차인의 요청으로 임대보증금 등 임대료 일부를 임차인에게 반환한 경우에
반환 후의 임대보증금이 상생임대주택 특례를 적용할 때 임대료 증액 기준이 됩니다. 

 

위 사례에서는 상생임대차계약 시, 보증금 5억원이 아닌, 일부반환하여 변경된 임대보증금 4억원을 기준으로 5% 증액 여부를 판단해야합니다.