주택임대사업자 거주주택 2년이상 거주해야 양도세 비과세

소득세법시행령 제155조 제20항에 보면 주택임대사업자의 거주주택 비과세 관련 내용이 있습니다. 

보통 주택임대사업자는 2주택 이상을 보유하고 있는데요, 임대주택 및 그밖의 주택(거주주택)을 소유하게 됩니다. 

주택임대사업자가 세무서에 사업자등록, 자자체에 임대주택 등록을 하고 의무임대기간(5~8년 이상)을 임대하는 요건을 갖춘 경우, 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택이 있습니다. 

거주주택 비과세 요건

 

1. 주택임대사업자등록

양도일 현재 세무서에 주택임대 사업자등록을 하고
지자체에 민간임대주택에관한 특별법에 의한 주택임대사업자 등록하여 임대할 것.

 

2. 주택가액 

임대개시 당시 기준시가가 수도권 6억원이하, 수도권밖의 지역 기준시가 3억원 이하인 주택

 

3. 증액 5% 조건

임대하는 기간 중에 임대보증금, 임대료의 증가율이 5% 이하

 

4. 임대기간  : 세법상 아래 의무임대기간 이상일 것.

임대사업자 시청 시기에 따라 의무임대 기간이 다릅니다. 

구분	2020.7.10. 이전 신청	2020.7.11.~20208.17. 신청	2020.8.18. 이후 등록
의무임대기간	5년	8년	10년

 

반응형

거주주택 요건

1. 거주요건 : 보유기간 중 거주주택에 2년이상 거주할 것.

2. 생애 1회만 혜택 :
1세대가 거주주택을 양도하는 경우, 2019년 2월 12일 이후에 취득한 거주주택부터는 생애 딱 1번만 거주주택 양도세 비과세 혜택이 주어짐.

 

 

김씨 사례

-2018년 7월, A오피스텔을 취득하고 임대주택등록 및 임대를 시작함.

-2022년6월, B주택을(비조정대상지역) 4억원에 취득함. 

-2024년 8월, B주택을 5억원에 양도함.

 

김씨는 비조정대상지역 소재 B주택을 취득했는데,

취득 당시 조정대상지역이 아니므로 양도소득세 비과세 적용 시 2년 거주요건을 충족하지 않아도 비과세 혜택을 받는 것으로 착각하여 B주택에 거주하지 않고 매도하여 약 1900만원의 양도세를 납부함.

 

 

일반 주택은 매수 시 비조정대상지역이라면 2년 거주요건 없이 2년이상 보유하면 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능한데,

 

거주주택을 비조정대상지역일 때 취득하였더라도 위 사례와 같이 등록임대주택과 거주주택을 보유한 경우, 

그 거주주택에서 2년이상 거주해야 양도세 비과세특례를 적용받을 수 있습니다. 

 

상생임대주택은 비과세인가?

상생임대차계약을 하고 상생임대차 특례 요건을 충족하는 경우에는, 거주주택에 2년 이상 거주하지 않아도  2년 거주한 것으로 보게되어, 거주주택 비과세특례 적용을 받을 수 있습니다. 

 

[세법해석 서면-2022-부동산-4350, 2023.02.16.]

소득세법시행령 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 상생임대주택을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제20항 제1호를 적용할 때(거주주택 비과세 여부를 적용할 때) 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다. 

 

즉, 상생임대차계약 특례요건을 충족하는 거주택은 2년이상 거주하지 않더라도 양도세 비과세 혜택 적용됩니다. 

 

 

 

 

상생임대차계약은 2021.12.20.이후 체결하고 임대개시해야 양도세 2년 거주기간 혜택

 

 

상생임대차계약 후 2년 요건 채우기 전 임차인이 먼저 나갈 때 양도세 비과세 받는 방법

 

직전임대차계약 임대료 변경되었을 때 상생임대차계약 보증금 5%증액기준