상생임대차계약 후 2년 요건 채우기 전 임차인이 먼저 나갈 때 양도세 비과세 받는 방법

조정대상지역일 때 매수한 집의 경우,

소득세법시행령  제155의3 제1항의 상생임대차계약을 하고, 2년이상 임대를 주게되면 해당 주택에 2년 거주한 것으로 보게되어, 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능해집니다. 

 

그런데 임차인이 2년 계약을 하고 쭉~거주할 것이라고 했는데,

직장 발령 등 개인사정으로 2년 만기가 되기전에 이사를 가야한다면?

 

 

김oo씨의 사례

2018. 3월, 9억원에 A주택을 취득.
2020.11월, 보증금 4억원에 직전임대차계약 체결함.

2022.11월, 5% 증액하여 보증금 4.2억원에 상생임대차계약 체결.

2023년 11월, 임차인의 사정으로 만기 1년전에 임차인이 조기 전출 함. 

2024년 6월, 김씨는 A주택을 11억원에 매도함. 

 

김씨는 상생임대차로 1세대 1주택 양도소득세로 알고 A주택을 매도했는데, 

비과세 적용받지 못하고 약 4600만원의 양도세를 내게되었습니다. 

 

상생임대주택 특례에 해당되기 위해서는 상생임대차계약에 기한 임대기간을 2년 이상 유지해야하는데

1년만 채운 결과, 비과세혜택을 받지 못하게 되었습니다. 

 

상생임대차계약 특례적용 기준은 아래 글을 참고하세요.

 

상생임대차계약은 2021.12.20.이후 체결하고 임대개시해야 양도세 2년 거주기간 혜택

 

임차인이 2년 채우지 못하고 전출한 경우 상생임대주택 특례 적용받는 방법은?

상생임대차계약의  임차인이 상생임대기간 2년을 채우지 못하고 이사나간 경우, 
새로운 임차인과 계약 시 임대료를 기존과 같거나 낮은 금액으로 임대차계약을 하는 경우에
그 전임차인의 임대기간과 새로운 임차인의 임대기간을 합산하여 2년이상이면 특례적용을 받을 수 있습니다. 

 

*참고로 직전임대차계약 및 상생임대차계약의 임대기간은 월력으로 계산하며, 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 

 

직전임대차계약, 상생임대차계약 임대기간 합산 관련 기획재정부 질의 답변이므로 참고하세요.

(기획재정부 재산세제과 1412, 2022.11.10.)

소득세법시행령 제155조의3 제1항 적용 시

직전임대차계약 또는 상생임대차계약을 체결했는데, 임차인이 중도 퇴거하여 같은항의 임대기간(이하 종전 임대기간 이라 한다. 요건을 충족하지 못한경우, 

새로 체결하는 임대차계약이 종전임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한해,
종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약에 따른 임대기간을 합산할 수 있다.