분양권, 재건축 재개발 입주권 신축 아파트 취득시기 보유 거주 기간 판단[취득세, 양도세]

취득세 중과, 양도소득세 1세대 2주택 비과세, 입주권, 분양권 양도시 비과세 등 세금 혜택 적용 여부의 기준이 되는 신축 아파트, 주택의 취득 시기 판단 기준을 알아보겠습니다. 

 

 

목차

1. 분양권의 취득시기

2. 신축 아파트의 완성일 구분(취득시기)

3. 재개발, 재건축 장기보유특별공제 시 보유, 거주기간 판단

4. 신축아파트 양도 시 보유기간 계산 방법

 

 

1. 분양권의 취득 시기

보통 아파트 청약을 하여 당첨이 되면 분양권을 취득했다고 하는데요, 청약이나, 재개발, 재건축을 통해서 지어지는 아파트의 입주자로 선정되어 아파트 준공 후 입주할 수 있는 권리를 분양권이라고합니다. 엄밀히 말하면 분양권은 권리이고 주택이 아니나, 2020년 8월12일 이후 취득한 분양권 부터는 분양권도 주택수에 산정이 되는것으로 변경되었습니다.  

 

분양권의 취득시기는 분양권을 취득한 방법에 따라 다릅니다. 

구분	분양권 취득 시점
일반분양 주택 분양권	청약 당첨일
사전청약 당첨된 분양권	본 청약 당첨일
미분양주택 분양권 (선착순 방법으로 동,호수 등을 지정하고 당일에 사업주체와 공급계약을 체결한 경우)	계약체결일
분양권 전매 등 승계취득 분양권	분양권 매매계약서 상의 대금청산일

 

 

2. 신축 아파트의 완성일 구분(취득 시기)

청약 당첨되어 분양받거나, 재개발 또는 재건축을 통해서 새 아파트가 지어지는데, 이 신축 아파트가 완성되어 주택으로 되는 기준 시점에 따라 1주택+1분양권, 1주택+1입주권 양도소득세 비과세 등을 판단하게 됩니다. 

취득 시점에 따라 거액의 세금이 왔다갔다하니, 잘 체크해야겠습니다. 

구분	취득 시점
분양권으로 취득하는 아파트	● 대금청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날 ● 대금청산일까지 아파트가 완성되지 않은 경우 아파트의 완성일    (사용승인서 교부일 등)
조합원입주권 승계하여 취득하는 아파트	● 사용승인서 교부일, 사실상 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날
기존에 보유하던 주택이 재건축 재개발사업 등으로 취득하는 아파트	● 기존주택의 연장으로 보아 기존주택을 취득한 날

 

반응형

 

3. 재개발, 재건축 장기보유특별공제 시 보유, 거주기간 판단

양도소득세 판단 시 보유기간에 따라 1세대 1주택 비과세 여부 판단이 되고, 장기보유특별공제 공제율 산정도 보유기간에 따라 달라지게 됩니다. 재개발, 재건축 정비사업 진행으로 준공된 아파트의 경우에는 관리처분인가 기준으로 입주권으로 전환되니 입주권상태에서 양도하는지, 아파트가 준공된 이후 주택으로 양도하는지 취득일~양도일 기간동안의 보유, 거주기간을 잘 봐야합니다. 

재개발 재건축 1세대 1주택 판단 기준

구분	종전부동산 취득 ~ 조합원입주권을 양도하는 경우	종전부동산 취득 ~ 신축 아파트를 양도하는 경우
보유기간	취득일 ~ 관리처분 인가일	취득일 ~ 양도일
거주기간	위의 보유기간 중 실제 거주간

* 관리처분인가일 이후 주택 철거가 진행되는데, 주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 계속 사용한 기간은 보유기간에 포함됩니다. 

 

장기보유특별공제율 산정 기준

구분	종전부동산 취득 ~ 조합원입주권을 양도하는 경우	종전부동산 취득 ~ 신축 아파트를 양도하는 경우
보유기간	취득일 ~ 관리처분 인가일	취득일 ~ 양도일
거주기간	위의 보유기간 중 실제 거주간

 

4. 신축아파트 양도 시 보유기간 계산 방법

분양권을 취득한 경우, 조합원입주권을 승계취득한 경우, 종전주택을 계속 보유한 상태에서 재개발, 재건축 정비사업 등 취득 경로에 따라 새로 준공된 신축 아파트를 양도할 때 보유기간은 아래와 같이 계산합니다. 

1. 종전주택 취득해서 - 조합원입주권 전환 - 신축 아파트 완성 후 양도하는 경우. 
    보유기간은 종전주택 취득일부터~ 신축 아파트 양도일까지 계산.

2. 분양권 취득 - 신축 아파트 완성 후 양도하는 경우.
    보유기간은 취득일(잔금청산일)부터 ~ 신축 아파트 양도일까지 계산.

3. 조합원입주권 취득 - 신축 아파트 완성 후 양도하는 경우. 
    보유기간은 신축 아파트 준공일(사용승인일)부터 ~ 신축 아파트 양도일까지 계산. 

 

 

참고로 분양권, 조합원입주권인 상태에서 매도하는지, 주택인 상태에서 매도하는지에따라, 보유기간에 따라

양도소득세율이 달라집니다.

구분	1년 미만	1년 이상 ~ 2년 미만	2년 이상
주택	70%	60%	기본 누진세율
분양권(아파트 등 주택)	70%	60%	60%
조합원입주권	70%	60%	기본 누진세율
그 외 부동산(토지 등)	50%	40%	기본 누진세율