분양권 주택 수에 포함 취득세 중과 주의! 취득 당시 1세대 가족 보유 주택 수 확인!

분양권은 엄밀히 말하면 주택은 아닌데요, 세법에서는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권에 대해서는 주택 수에 포함하여 적용합니다. 

또한 지방세를 담당하는 행안부에서는 지방세법 시행령 제28조의4에 주택수 산정 및 취득세 중과 규정을 두고있는데요

 

지방세법 시행령 제28조의4 1항.

 

요약하자면, 

주택수 산정 시 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해서 
1세대가 국내에 소유하고있는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용오피스텔의 수를 말합니다. 

 

이때 분양권, 조합원입주권에 의한 아파트 준공 취득에 관하여 

분양권, 조합원입주권에 의해 완성되는 주택을 취득할 때 1세대의 주택 수는,
분양권, 조합원입주권의 취득일 기준으로 주택 수를 산정한다.

 

이런 기준으로 적용하고 있으니 분양권 관련 시점, 주택 수 잘 체크해야합니다. 

 

 

사례1

분양권을 매수할 당시 다른 주택을 보유한 경우

1. A씨는 2022년 2개의 주택을 소유한 상태에서 분양권을 매수함. 

2. 분양권을 매수한 후, 기존 주택 2개를 매도함. 

3. 2024년 가을에 분양권에 의한 아파트 준공되어 입주 예정.

 

A씨는 입주할 새아파트에대해 기본 취득세율을(1~3%) 적용받는 지 알았으나 3택자로(비조정지역) 판정되어 취득세 중과 8% 적용되는 것으로 세무사로부터 안내받은 사례입니다. 

 

앞에서 언급했듯이 분양권도 주택수에 포함되게 되는데요, A씨가 취득세 중과를 적용받은 이유는

A씨가 분양권을 매수할 당시에 이미 2주택을 보유하고 있었는데,
분양권 계약 시점의 주택 수로 취득세가 적용되어서 3주택으로 취득세 8%로 중과. 

 

 

사례2

분양권을 계약한 후, 부모님과 세대 합가한 경우

1. B씨 : 2021년 11월 분양권 계약.
  -분양권 계약 당시 단독세대 무주택자였음. 
  -분양권 계약 당시 부모님은 2주택자였음. 
 
2. 2022년 12월 부모님과 합가함. 
 
3. 2024년 분양권에 의한 아파트가 준공됨.

 

출처:매일경제

 

2020년 8월 12일이후에 계약한 분양권이므로 B씨의 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 

 

주택 수는 주택 취득일 현재 동일세대 기준으로 주택 수를 판별하는데, 동일세대를 구성하는 부모님이 2주택+A씨의 준공된 주택1 = 총3주택자가 되어(비조정지역기준) 취득세 중과가 되어 8% 세율이 적용됩니다. 

 

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사례3

사례2와는 반대되는 경우인데요

1. C씨는 2주택자인 부모님과 동일세대를 이루고 살고 있음.

2. C씨는 분양권 계약 후에 부모님과 세대 분리를 했음. 

3. 분양권에 의한 아파트가 준공되어 C씨는 취득세 기본세율을 적용받음. 

 

출처 :매일경제

 

행안부에 따르면 주택을 취득할 때 세대 기준이므로, 

세대 분리하여 새아파트에 입주하는 C씨는 분양권에 의한 주택 취득 시점에 단독세대가 되었으므로 분양권 계약 시에 부모님의 2주택은 주택 수에 반영되지 않습니다. 따라서 취득세 중과 적용받지 않게되는 것입니다. 

 

사례2도 새아파트 준공되어 취득할 당시에 세대분리했으면 좋았겠네요. 

 

조세심판원 사례

1. 미혼인 D씨 : 단독세대 1주택 상태에서 분양권을 취득함.
2. 미혼인 E씨 : 1주택자 상태에서 
3. D씨와 E씨가 결혼 후, 분양권에 의한 주택을 취득하게 됨.
4. 지자체는 D씨가 분양권을 취득할 때 배우자 E씨가 당시 1주택자였으므로
D씨 1주택+배우자 E씨 1주택+분양권에 의한 1주택=총3주택으로 취득세 중과를 적용함.

5. 조세심판원은 분양권을 취득할 때는 D씨가 미혼/단독세대였으므로 2주택이 적용되는 것이 맞다는 D씨의 주장을 받아들였음. 

 

지자체, 조세심판원 해석이 다를 경우 본인이 물어보고 확인해서 취득세 더 내는 일이 없도록 해야겠습니다. 

 

아무튼 주택 취득세 신고할 당시, 취득세 기준을 산정할 때 직계, 형제자매 가족간 주택 수, 세대구성 잘 체크하고 진행해야합니다. 직계가족, 형제자매와 동일세대 구성하지 않는 것이 가장 안전할 것 같습니다. 

[출처 : 매일경제]

 

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