요즘은 강남3구, 용산구를 제외한 지역이 모두 규제지역에서 해제되어 조정대상지역 등 규제지역이 없지만,
조정대상지역일 때 주택을 매수했으면 2년이상 거주를 해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
소득세법시행령 제155의3조에 보면 상생임대주택 양도세 과세특례 조항이 있는데, 시행령에서 정한 상생임대차계약을 하면 1세대1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 2년 조건을 면제해줍니다.
상생임대주택 비과세 거주기간 특례요건 및 실수 사례를 정리해보겠습니다.
1. 상생임대주택 특례 요건
소득세법시행령 제155의3 제1항에서 규정하는 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용 기준은 아래 요건을 모두 충족해야합니다.
1. 1세대개 주택을 취득한 후에 임대차계약을 체결할 것. 이를 직전임대차계약이라 한다.
-주택 매수 후 계약을 체결할 것.
-주택 매수 시 승계받은 계약은 제외 됨.
2. 직전 임대차 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상.
3. 상생임대차계약을 하고 임대기간이 2년 이상.
-2021년 12월20일 ~ 2024년 12월 31일 기간 중 계약체결하고 임대개시할 것.
-직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료증가율이 5% 이하일 것.
*여기서 말하는 직전임대차계약이란 현재 임대인 명의로 소유권이 있는 상태에서 한 계약이 해당됩니다.
갭투자 등으로 임대차계약을 승계한 경우 승계받은 임대차계약은 직전임대차계약에 해당되지 않습니다.
즉 승계받은 임대차계약은 그 계약이 종료되어 다시 재계약을 하거나 새로운 임차인과 임대차계약을 하게된다면 그 계약이 직전임대차계약에 해당됩니다.
2. 상생임대차 혜택
1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택, 장기보유특별공제 적용 시 2년 이상거주 요건을 충족한 것으로 간주합니다.
1세대 1주택 비과세
조정대상지역일 때 주택을 매수한 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 적용할 때 2년 이상 거주해야하는데, 상생임대주택을 요건을 충족하고 양도하는 경우 2년이상 거주한 것으로 간주하여 비과세 적용이 가능합니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제 적용
1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용 시에 2년이상 거주요건이 필수조건입니다.
상생임대주택의 요건을 갖춘 주택을 양도하는 경우 2년이상 거주하지 않아도 1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용이 가능합니다.
*괄호( ) 보유기간이 3년이상이고, 거주기간이 2년이상 3년 미만일 경우에는 장특공제 20% 적용합니다.
-주택 보유기간 중 2년이상 거주하지 않은 경우에는 일반 장기보유특별공제율을 적용합니다(최고30%)
임대사업자 거주주택 비과세
임대사업자가 2년이상 거주한 거주주택을 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데,
주택임대사업자가 상생임대주택의 요건을 갖춘 거주주택을 양도하는 경우에 2년 거주한 것으로 간주하여 비과세 적용 가능합니다.
3. 상생임대차계약 특례기간 준수
상생임대주택의 상생임대차계약은
2021년 12월 20일부터 ~ 2024년 12월 31일까지인 특례기간 중에 계약을 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
아래 사례는 기간 계산을 잘못하여 비과세 혜택을 받지 못한 경우이니 필히 상생임대차 특례기간을 확인해야겠습니다.
2019.9월 A주택 취득
2019.10월 1차 임대차계약
2021.10월 2차 임대차계약
2024.1월 A주택 양도
상생임대주택이 되기 위해서는 21.12.20. 이후에 상생임대차계약을 해야하는데 위 사례에서는 임대인이 21.10월에 체결한 임대차계약은 상생임대주택 특례기간 내에 체결한 상생임대차계약에 해당되는 것이 아니어서 비과세 적용을 받지 못했습니다.
*세법개정안에는 2026년 12월31일 까지 연장하는 것으로 발표했는데 이는 시행령 개정을 하는 것을 지켜봐야겠습니다.
참고로
묵시적계약 갱신으로 계약서를 제출하지 못한 경우
상생임대차계약의 다른 요건을 충족하는 경우 해당 묵시적갱신계약은 상생임대차계약에 해당되는 것입니다.
상생임대차계약 기간 종료 후에 하는 새로운 임대차계약의 경우에는 임대료 5% 증액한도 조건은 충족하지 않아도 됩니다.
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