거주주택 매도할 때 주택임대사업자 등록 유지해야 양도세 비과세 받아요!

주택임대사업자는 임대주택을 매도할 때, 임대사업자에게 양도하거나, 해당 임대주택을 등록말소하고 매도해야 과태료가 발생하지 않습니다. 

 

이와는 다르게 임대사업자가 거주주택을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는

세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업등록을 계속 유지한 상태에서 매도를 해야합니다. 

 

임대사업자 유형에 따라 세제혜택을 받는 조건이 다르고, 거주주택 비과세를 받기위한 의무임대기간도 다르니 

우선 임대사업자 유형 및 의무임대기간에 대해 확인해보겠습니다. 

 

임대사업자유형

임대주택 유형	의무임대기간	폐지 유형구분
		매입임대	건설임대
단기민간임대주택	4년 이상	폐지	폐지
장기일반민간임대주택	8년이상 *(20.8.18이후 10년이상)	유지 (아파트는 폐지)	유지 (아파트는 폐지)

 

2020년 8월이 중요한데요, 의무임대기간에 따라 4년 단기민간임대주택, 8년 장기일반민간임대주택으로 구분되었는데,

20.8월 이후 장기일반민간임대주택 10년으로 개정되었습니다. 

 

이에따라 20.8.18. 이후 장기일반민간임대주택으로 신규 등록하는 경우에는 의무임대기간이 10년이상입니다. 

 

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거주주택 비과세를 위한 임대사업자 의무임대기간

구분	2020.7.10.이전 신청	2020.7.11~2020.8.17. 신청	2020.8.18.이후 등록
의무임대기간	5년	8년	10년

 

거주주택 비과세 적용을 받기위해서는 위 임대의무기간을 지켜야할 뿐만아니라.

거주주택 양도일 현재 

세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록된 임대주택을 계속 임대하고 있어야하고,
임대료 증액 5% 요건을 준수해야하며,
거주주택 양도 전, 후에 세법상 의무임대기간을 충족해야 합니다.

 

그런데, 아파트의 경우 임대주택등록이 자동말소 되거나, 의무임대기간의 50% 이상을 임대한 후 자진말소 하는 경우가 생겨 세법상 의무 임대기간을 채우지 못하는 경우가 생길 수가 있는데요, 이런 경우에는 

-자동말소 또는 임대의무기간 1/2 이상 경과한 상태에서 자진말소 할 경우, 그 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도하면 거주주택 비과세 혜택 적용 가능합니다. 

-세법상 임대의무기간을 채우기 전에 거주주택을 먼저 매도하여 양도세 비과세 혜택을 받은 후,
임대주택이 자동말소되거나 자진말소한(의무임대기간 50% 이상 경과) 경우에도 양도세 추징하지 않습니다. 

 

 

최씨의 사례

2009년 7월, A주택을 4억원에 취득하고 거주함.

2016년 7월, B오피스텔 취득, 8년 임대등록하고 임대를 시작함.

2024년, 8월, 임대주택 말소.

2024년 9월, A주택을 6억원에 매도함.

 

최씨는 의무임대기간 8년이 지났으니 임대주택등록 말소해도 거주주택 비과세를 받는 것으로 생각하여 양도소득세 비과세로 신고했으나, 거주주택 매도 전에 임대사업자등록을 말소했으므로 과세로 처리되어 약3300만원의 세금을 내게됨.

 

임대사업자가 거주주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자등록을 유지해야하는 점 꼭 알아두세요!

 

*참고 사항

거주주택과 다가구 주택을 보유한 1세대가 다가구주택 일부에 대해 임대사업자등록을 하지 않은 경우

다가구주택A와 B주택을 소유한 1세대가 다가구주택 A 의 일부에만 임대사업자등록을하여 임대하고
나머지 부분에 거주하면서  B주택을 매도하는 경우에 소득세법 시행령 제155조 제 20항이 적용되는 것이아니므로 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 

 

 

 

주택임대사업자 거주주택 2년이상 거주해야 양도세 비과세