장기일반민간임대사업자 장특공제 공제율 최대 70% 받는 조건

부동산을 일정기간 이상 보유하다가 매도하게되면 양도소득세 계산할 때 장기보유특별공제를 적용하여 과세표준을 산출하게됩니다. 

 

소득세법에서 규정하는 장기보유특별공제율은 2가지로 되어있는데요, 일반적인 장기보유특별공제율 표1이 있고

1세대 1주택 특례 적용받는 경우 장기보유특별공제율 표2가 있습니다. 

 

토지, 건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)_표1

 

 

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1세대 1주택 장기보유특별공제율_표2

 

*1세대 1주택 장특공제율은 2년 이상 거주한 경우 적용. 

 

 

 

 

민간임대주택의 경우에는 장기보유특별공제를 어떻게 적용할까?

 

조세특례제한법 제97의3

세무서 사업자등록과 민간임대주택에관한특별법 제2조에따라 해당 지자체에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년이상 임대한 경우 50%, , 10년 이상 임대한 경우에 70%의 장특공제율을 적용합니다. 

 

*조특법에 적용하는 장기보유특별공제율 50% 또는 70%는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서만 적용됩니다. 

임대기간 중에 발생한 양도차익 계산은 기준시가를 기준으로 산정합니다. 

 

임대등록한 주택이 아래 조건을 모두 충족해야합니다. 

-주택면적 : 국민주택이하 전용85㎡이하일 것. 읍,면지역은 100㎡이하.

-임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 초과하지 않을 것.

-소득세법 제168조에 따른 사업자등록을하고, 민간임대주택에관한특별법 제5조에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대개시일부터 10년이상 임대할 것. (2022.12.31. 이전에 등록한 경우는 8년 이상 임대한 경우 가능)

-주택가액 : 2018.9.14. 이후 취득한 주택은 임대개시 당시 주택의 기준시가가 6억원 이하.(수도권 밖의 지역은 3억원 이하).
*2018.9.13.까지 취득한 주택은 주택가액 조건은 없음. 

-등록기한 : 민간매입임대주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 민간건설임대주택은 2024.12.31. 까지 장기일반민간임대주택으로 등록할 것. 

 

 

임대사업자 최씨의 장특공제 실수 사례

-2016.7월 오피스텔을 7억원에 취득하고 세무서에 주택임대사업자 등록하고 8년이상 임대.
-2021.3월 거주주택 취득
-2024.8월 임대주택(오피스텔)을 10억원에 양도함.

 

위 사례에서 최씨는 세무서에 사업자등록만하고, 해당 지자체에 민간임대주택에관한특별법에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하지 않아서 장기보유특별공제율 50%를 적용받지 못하고 표1의 일반 장특공제율 16%(보유기간 8년X2%)가 적용되어 양도세를 약 4800만원 내게 되었습니다. 

 

위 사례에 대한 장특공제 적용 확인해보면

 

1. 세무서 사업자등록+장기일만민간임대주택등록한 경우

 

2. 세무서 사업자등록만 한 경우

 

 

참고로 

매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 등록하지 않은 경우에는 조세특례제한법 제97의3데 따른 과세특례는 적용되지 않습니다.