깡통전세, 역전세 뜻, 차이점

요즘 아파트, 주택의 매매가, 전세가가 동시에 하락하여서 임차인이 만기가 되어 보증금 반환받을 때 보증금을 받지 못하는 경우도 생기고 있습니다. 언론에서 깡통전세, 역전세라는 용어가 나오는데 그 의미와 차이점을 정리해보겠습니다.

 

깡통전세란?

주택의 매매가격이 급격히 떨어져서 임대인이 주택담보대출을 갚고나서도 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말합니다. 주택의 매매가격과 전세가격을 비교하는 개념입니다. 

보통 과거 이사올 때 전세계약을한 전세보증금액과 주택담보대출금액을 합친 금액이 주택가격에 육박한 경우, 

부동산시장 침체기 때 주택가격이 떨어지면 임차인이 전세보증금을 떼일 염려가 있는 주택을 말합니다. 

이런 경우 주택 소유자가 집을 처분해도 임차인에게 보증금을 돌려주기 어렵습니다. 

보통 소유자의 주택담보대출금액과(실제로는 선순위 대출이 있으면 전세를 안들어가므로, 거의 대출은 제로 금액으로 봐야겠습니다.) 전세보증금의 합이 주택가격의 70~80%를 넘으면 깡통전세로 봅니다. 

 

 

역전세란?

전세보증금이 임대차 계약시보다 낮아져서 다음에 이사올 임차인의 보증금만으로는 현재 임차인에게 보증금 전액 반환이 어려운 경우를 말합니다. 

2021년 가을즘에 계약한 집들의 경우 최고가 전세보증금으로 거래된 경우가 많습니다.

이제 2023년 가을이면 이런 전세계약의 만기가 도래할 것인데, 현재는 전세가가 그 때에 비해서 많이 떨어진 상태입니다.

만약 2021년 10월에 35,000만원의 전세계약을 한 아파트의 경우, 현재 전세가격은 2억초반대로 형성된 아파트의 경우

가을이 되더라도, 큰 반등이 없는 한, 거의 1억정도 하락한 계약을 할 수 밖에 없는데, 이런 경우를 역전세라고 말합니다. 

 

2023년 가을의 주택 임대차 시장을 예의 주시할 필요가 있겠습니다.